Banque Nationale, Desjardins ou RBC : quelle institution est la plus flexible pour les investisseurs immobiliers ?

Le choix d’une institution financière est l’une des décisions les plus critiques pour un investisseur immobilier au Québec. La plupart des acheteurs se concentrent sur un seul facteur : l’obtention du taux d’intérêt le plus bas possible. Cette course au plus bas taux, bien que compréhensible, occulte une réalité bien plus déterminante pour le succès à long terme d’un parc immobilier : la flexibilité. Entre les grandes banques comme RBC, les institutions à forte présence locale comme la Banque Nationale, et les coopératives comme Desjardins, les différences sont souvent invisibles à première vue.

On entend souvent qu’il faut simplement “magasiner” son prêt, mais cette approche est incomplète. Elle ignore des éléments fondamentaux comme la nature de l’hypothèque (traditionnelle ou subsidiaire), les clauses de pénalité en cas de bris de contrat, la portabilité du prêt, ou encore les seuils qui déclenchent un passage vers les services commerciaux. Ces détails, souvent enfouis dans les documents de prêt, sont pourtant ceux qui peuvent soit propulser votre croissance, soit la freiner brutalement. Ils définissent ce que nous appelons la flexibilité structurelle de votre partenaire financier.

Mais si la véritable clé n’était pas le chiffre sur votre contrat, mais plutôt la structure qui le sous-tend ? Cet article propose de changer de perspective. En tant qu’ancien directeur de comptes commerciaux, je vous guiderai à travers les questions que vous devriez réellement poser. Nous n’allons pas simplement comparer des taux. Nous allons décortiquer les mécanismes qui définissent la véritable flexibilité d’une banque pour un investisseur immobilier. Vous apprendrez à identifier les “menottes dorées” d’un prêt et à choisir un partenaire financier qui s’aligne sur votre stratégie d’investissement, et non l’inverse.

Pour vous aider à naviguer dans ces décisions complexes, nous avons structuré ce guide autour des points de friction les plus courants rencontrés par les investisseurs. Chaque section répond à une question précise pour vous donner des outils concrets d’analyse et de décision.

Pourquoi l’hypothèque subsidiaire (collatérale) de TD ou Desjardins vous empêche-t-elle de changer de banque facilement ?

L’une des distinctions les plus importantes et pourtant les moins comprises en financement hypothécaire est la différence entre une hypothèque traditionnelle et une hypothèque subsidiaire, souvent appelée collatérale. Plusieurs institutions, notamment Desjardins et TD, privilégient cette dernière structure. Si elle offre une certaine souplesse pour accéder à du crédit supplémentaire, elle crée une dépendance significative envers le prêteur. Une hypothèque collatérale est enregistrée pour un montant pouvant aller jusqu’à 125% de la valeur de la propriété. Cela permet à la banque de vous avancer des fonds supplémentaires (marge de crédit, prêt auto) sans retourner chez le notaire, en utilisant votre maison comme garantie générale.

Le piège se referme lorsque vous souhaitez changer de prêteur à la fin de votre terme pour obtenir un meilleur taux ailleurs. Contrairement à une hypothèque traditionnelle, une hypothèque collatérale n’est pas transférable. Vous devez la rembourser entièrement et en faire notarier une nouvelle avec le nouveau prêteur. Ce processus engendre des frais juridiques et administratifs importants, souvent de 1500 $ ou plus, ce qui peut annuler les économies réalisées avec un meilleur taux. Vous êtes de facto captif de votre banque initiale.

Cette comparaison met en lumière le compromis fondamental entre la facilité d’accès à du crédit futur et la liberté de choisir son prêteur. Pour un investisseur immobilier, la capacité de “magasiner” son prêt à chaque renouvellement est un levier de négociation majeur. L’hypothèque collatérale supprime ce levier.

Le tableau suivant, basé sur les informations fournies par des institutions comme la BNC, résume les différences clés que tout investisseur doit comprendre avant de signer.

Comment transférer votre hypothèque actuelle sur une nouvelle maison pour garder votre taux de 2% ?

Dans un contexte de hausse des taux, conserver une hypothèque existante avec un taux très bas (par exemple, 2%) lors de l’achat d’une nouvelle propriété est une stratégie financièrement très avantageuse. Ce mécanisme, appelé portabilité ou transfert d’hypothèque, est une caractéristique de flexibilité cruciale offerte par la plupart des prêteurs. Il vous permet d’appliquer le solde, le taux et les conditions de votre prêt actuel à une nouvelle propriété. Si le prix de la nouvelle maison est plus élevé, vous pouvez souvent obtenir un financement additionnel au taux courant, créant ainsi un taux pondéré pour l’ensemble du prêt.

Le processus semble simple en théorie : vous vendez votre maison, en achetez une nouvelle, et votre hypothèque “déménage” avec vous. Cela vous évite non seulement de payer une pénalité pour bris de contrat, mais surtout de vous voir imposer les taux d’intérêt actuels, beaucoup plus élevés, sur la totalité de votre nouvel emprunt. L’économie sur la durée du terme peut se chiffrer en dizaines de milliers de dollars.

Cependant, un piège majeur existe, surtout pour les investisseurs. Le prêteur exigera que vous vous qualifiiez à nouveau pour le prêt selon les règles actuelles, incluant le taux de stress hypothécaire. Même si votre situation financière n’a pas changé, des règles de qualification plus strictes peuvent faire échouer le transfert.

La portabilité d’hypothèque permet de conserver son taux avantageux lors d’un déménagement, mais comme le confirme une analyse du marché hypothécaire 2024, les règles de qualification actuelles plus strictes peuvent faire échouer le transfert même si le contrat le permet.

– Expert hypothécaire québécois

Pour un investisseur, cela signifie que la portabilité n’est jamais garantie. Il est vital de discuter des conditions exactes de requalification avec votre banquier avant de planifier une transaction basée sur cette hypothèse.

Médecins et ingénieurs : quelles banques offrent des programmes sans mise de fonds ou à taux réduits ?

Certaines professions, en raison de la stabilité et du potentiel de revenus élevés de leurs membres, bénéficient de programmes bancaires sur mesure. Au Québec, les médecins et les ingénieurs sont particulièrement ciblés par des institutions comme la Banque Nationale, RBC et Desjardins. Ces offres exclusives constituent un avantage concurrentiel majeur et une forme de flexibilité financière très tangible. Elles peuvent inclure des taux hypothécaires réduits, des marges de crédit à des conditions préférentielles, et surtout, des exigences de mise de fonds assouplies, allant parfois jusqu’à un financement à 100% pour une résidence principale.

Par exemple, la Banque Nationale propose un programme pour les ingénieurs qui peut générer des économies substantielles. Selon l’institution, on parle de jusqu’à 1 688 $ d’économies annuelles sur les frais bancaires et les produits de crédit. De leur côté, RBC et Desjardins ont des offres très compétitives destinées aux médecins, notamment les résidents, via des partenariats avec des associations comme la FMRQ. Ces programmes sont conçus pour répondre aux besoins spécifiques de ces clientèles, comme un besoin de liquidités important en début de carrière.

Cependant, l’accès à ces programmes n’est pas automatique et leurs conditions varient. Il est crucial de bien évaluer si l’offre s’applique uniquement à la résidence principale ou si elle peut être étendue à des immeubles locatifs, ce qui est un point clé pour un investisseur. De plus, le statut (employé ou incorporé) peut influencer l’admissibilité.

L’erreur de signer un taux fixe 5 ans chez une grande banque si vous risquez de vendre dans 3 ans

Le taux fixe sur 5 ans est le produit hypothécaire le plus populaire au Canada. Il offre une prévisibilité et une stabilité rassurantes. Cependant, pour un investisseur immobilier dont la stratégie peut impliquer de vendre ou de refinancer une propriété avant l’échéance du terme (par exemple, dans une stratégie BRRRR – Achat, Rénovation, Location, Refinancement, Recommencer), ce choix peut se transformer en un piège financier coûteux. La raison ? Les pénalités pour bris de contrat.

Les grandes banques (comme RBC, BMO, CIBC, etc.) calculent généralement la pénalité sur un prêt à taux fixe en utilisant la méthode la plus élevée entre deux options : soit trois mois d’intérêts, soit le Différentiel de Taux d’Intérêt (DTI). Le DTI compare votre taux contractuel avec le taux que la banque offre aujourd’hui pour un terme équivalent à la durée restante de votre prêt. Dans un contexte de baisse des taux, ou si votre taux initial était élevé, le DTI peut représenter une somme astronomique. Il n’est pas rare de voir des pénalités de 15 000 $, 20 000 $ ou plus sur une hypothèque de taille moyenne.

Cette pénalité peut complètement anéantir le profit d’une opération immobilière ou rendre un refinancement non rentable. À l’inverse, de nombreux prêteurs alternatifs ou “monolignes” n’utilisent qu’une simple pénalité de trois mois d’intérêts, beaucoup plus prévisible et moins punitive. Le choix de l’institution et du produit a donc un impact direct sur le coût d’opportunité du terme. S’enfermer dans un contrat rigide avec une grande banque peut vous priver de la flexibilité nécessaire pour saisir des opportunités.

Pour un investisseur qui anticipe un besoin de flexibilité, des alternatives comme un taux variable (dont la pénalité est presque toujours de trois mois d’intérêts) ou des termes plus courts (1, 2 ou 3 ans) sont souvent beaucoup plus stratégiques, même si le taux affiché est légèrement supérieur.

Quand ouvrir un compte commercial distinct pour votre parc immobilier est-il exigé par la banque ?

Pour un investisseur qui débute, il est courant de gérer les revenus et dépenses de son premier duplex ou triplex via ses comptes personnels. Cependant, à mesure que le parc immobilier grandit, les institutions financières exigent une séparation claire entre les finances personnelles et commerciales. Cette transition n’est pas seulement une bonne pratique comptable; c’est une exigence de gestion du risque pour la banque.

Le seuil de bascule vers un compte commercial varie d’une institution à l’autre, mais une règle générale prévaut sur le marché québécois. Selon les pratiques courantes des institutions financières, la transition vers les services commerciaux est souvent requise à partir de 5 logements ou 1 million de dollars d’emprunt total. Une fois ce seuil atteint, votre dossier est généralement transféré d’un conseiller en services aux particuliers à un directeur de comptes commerciaux. Ce changement a des implications importantes : les critères d’analyse de crédit deviennent plus rigoureux, basés sur les flux de trésorerie (cash-flow) des immeubles, et les frais de tenue de compte sont plus élevés.

C’est également à ce stade que l’approche de l’institution financière révèle sa véritable nature. Certaines banques sont plus à l’aise avec les investisseurs immobiliers et disposent d’une expertise plus pointue dans leur département commercial.

Desjardins offre des produits et des conditions de financement beaucoup plus flexibles que la Banque Royale pour divers projets, notamment pour les projets d’autoconstruction et les investisseurs avec des parcs immobiliers importants.

– Courtiers hypothécaires québécois, Comparaison Desjardins vs RBC 2023

Cette flexibilité peut se traduire par une meilleure compréhension des montages financiers complexes et une plus grande volonté d’accompagner la croissance de l’investisseur. Choisir une banque qui a une culture pro-investissement au niveau commercial est donc aussi important que les conditions du prêt initial.

Assurance SCHL ou conventionnel : quel financement choisir pour maximiser votre levier sur un 5 logements ?

L’acquisition d’un immeuble de 5 logements ou plus marque une étape importante pour un investisseur. À ce niveau, le choix du type de financement – assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou conventionnel – a des conséquences majeures sur la stratégie d’investissement. Il s’agit d’un arbitrage entre la maximisation du levier financier et la flexibilité opérationnelle.

Le financement conventionnel est la voie traditionnelle. Les banques exigeront une mise de fonds substantielle, généralement 20% pour les résidents canadiens et pouvant monter à 35% pour les non-résidents. En contrepartie, vous ne payez pas de prime d’assurance et conservez une plus grande flexibilité pour refinancer l’immeuble ou le vendre.

À l’opposé, le programme SCHL Select pour les immeubles de 5 logements et plus est conçu pour encourager l’investissement dans le logement locatif. Il permet de réduire la mise de fonds minimale à 15%, voire moins pour les projets répondant à des critères d’efficacité énergétique ou d’abordabilité. Cela libère un capital précieux qui peut être utilisé pour une autre acquisition, maximisant ainsi l’effet de levier. Cependant, cette option a un coût : une prime d’assurance, qui peut atteindre jusqu’à 4,5% du montant du prêt et qui est ajoutée à votre hypothèque. De plus, les prêts assurés sont souvent plus rigides en matière de refinancement.

Le tableau ci-dessous, qui synthétise les informations de sources comme la BNC, illustre cet arbitrage fondamental.

Résident fiscal ou non-résident : quel statut choisir pour investir à Montréal sans double imposition ?

Pour les personnes qui envisagent d’investir dans l’immobilier montréalais depuis l’étranger ou qui ont un statut d’immigration temporaire, la question de la résidence fiscale est primordiale. Le statut de résident fiscal ou de non-résident détermine non seulement vos obligations fiscales, mais aussi vos conditions d’accès au financement bancaire. Ce choix n’est pas toujours discrétionnaire; il dépend de vos liens avec le Canada, notamment la durée de votre séjour (généralement plus de 183 jours par an vous qualifie de résident de fait).

Du point de vue bancaire, la différence est majeure. Les non-résidents sont perçus comme présentant un risque plus élevé. Par conséquent, les banques canadiennes exigent une mise de fonds beaucoup plus importante, typiquement un minimum de 35% du prix d’achat. De plus, toutes les institutions n’ont pas l’expertise ou la volonté de traiter avec une clientèle internationale. RBC, avec son réseau mondial, est souvent mieux outillée pour ce type de dossier, tandis que Desjardins, avec son ancrage local, peut offrir une approche plus personnalisée si des liens solides existent déjà au Québec.

Du point de vue fiscal, les non-résidents sont soumis à une retenue à la source de 25% sur leurs revenus locatifs bruts. Pour éviter cette imposition lourde et être imposé sur le revenu net (après déduction des dépenses comme les intérêts, les taxes, etc.), il faut suivre une procédure spécifique auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Voici les étapes clés pour un investissement en tant que non-résident :

1. Déterminer votre statut fiscal : Validez auprès d’un comptable si vous êtes considéré comme résident ou non-résident selon les critères de l’ARC.
2. Obtenir un numéro d’identification : Faites une demande de Numéro d’Assurance Sociale (NAS) ou, si non éligible, d’un Numéro d’Identification-Impôt (NII).
3. Remplir le formulaire NR6 : Soumettez ce formulaire à l’ARC avant la réception du premier loyer pour demander à être imposé sur le revenu locatif net.
4. Désigner un agent canadien : Nommez une personne ou une entreprise au Canada responsable de la retenue et du versement de l’impôt à l’ARC.
5. Comparer les banques : Évaluez les offres spécifiques pour non-résidents chez des banques comme RBC et comparez-les avec l’approche potentiellement plus locale de Desjardins.

Comment nettoyer votre dossier de crédit des erreurs mineures avant de demander une hypothèque ?

Votre dossier de crédit est la pierre angulaire de votre capacité à obtenir du financement. Avant même de contacter une banque, un investisseur avisé s’assure que son dossier est impeccable. Des erreurs mineures ou des habitudes de crédit sous-optimales peuvent réduire votre pointage de crédit de 50 à 100 points, assez pour affecter le taux offert ou même entraîner un refus. Le “nettoyage” de votre dossier est une étape préparatoire non négociable.

La première action consiste à commander vos dossiers chez Equifax et TransUnion et à les éplucher pour y déceler toute erreur : un paiement en retard incorrectement rapporté, un compte qui n’est pas le vôtre, une limite de crédit erronée. Chaque erreur doit être contestée formellement. Ensuite, concentrez-vous sur le facteur le plus influent après les paiements à temps : le ratio d’utilisation du crédit. Utiliser plus de 35% de la limite disponible sur une carte de crédit ou une marge de crédit, même si vous payez le solde à la fin du mois, est un signal d’alarme pour les prêteurs. L’idéal est de maintenir ce ratio sous la barre des 30% sur chaque produit de crédit individuel et au total.

Une erreur commune est de fermer de vieilles cartes de crédit inutilisées. C’est contre-productif. Un vieux compte en règle contribue positivement à l’âge moyen de votre historique de crédit, un autre facteur important de votre pointage. Gardez-les ouverts, même avec une utilisation minimale. Pour un prêteur comme Desjardins, qui détient une part de marché considérable au Québec, un historique long et positif avec la Caisse peut jouer en votre faveur et offrir une flexibilité que les chiffres seuls ne justifieraient pas.

Finalement, évitez de faire de multiples demandes de crédit (magasiner un prêt auto, une carte de crédit) dans les six mois précédant votre demande de prêt hypothécaire. Chaque demande enregistrée peut légèrement diminuer votre score. La discipline et l’anticipation sont les clés pour présenter le meilleur profil possible.

Pour mettre en pratique ces conseils, l’étape suivante consiste à analyser en profondeur les offres des institutions financières non pas sur leur taux, mais sur leur structure, afin de trouver le partenaire qui financera votre vision d’investisseur à long terme.