Comment savoir si vous avez le droit d’ajouter un bachelor au sous-sol selon le zonage de votre municipalité ?

En tant que propriétaire au Québec, l’idée de transformer un sous-sol inutilisé en un “bachelor” ou logement accessoire est séduisante. C’est une promesse de revenus supplémentaires, une solution pour loger un proche ou simplement une façon de maximiser la valeur de votre bien. Pourtant, ce projet se heurte souvent à un mur réglementaire complexe et frustrant : le zonage municipal. Beaucoup de propriétaires se contentent du conseil habituel, “consultez le service d’urbanisme”, pour ensuite abandonner face à un premier refus ou à un jargon technique indéchiffrable.

Cette approche passive est une erreur. La réglementation d’urbanisme n’est pas un catalogue d’interdits immuables, mais un système dynamique avec ses propres règles, ses exceptions et ses leviers. La clé n’est pas seulement de demander si vous avez le droit, mais de comprendre *pourquoi* une règle existe et *comment* naviguer le système. L’erreur la plus coûteuse est de considérer le zonage comme un obstacle, alors qu’il s’agit d’un jeu de stratégie dont il faut apprendre les règles pour gagner.

Cet article adopte la perspective d’un consultant en urbanisme pour vous fournir une grille de lecture stratégique. Nous allons décomposer des cas de figure concrets — de la conversion d’un duplex à la location de type Airbnb, en passant par les droits acquis après un sinistre. L’objectif est de vous armer des connaissances nécessaires pour décoder le potentiel réel de votre propriété, anticiper les obstacles et construire un dossier solide pour faire de votre projet une réalité.

Pour vous guider à travers les méandres de la réglementation québécoise, cet article est structuré pour répondre aux questions les plus critiques que se posent les investisseurs et propriétaires immobiliers. Explorez les sections ci-dessous pour maîtriser chaque aspect du zonage.

Pourquoi transformer votre duplex en unifamiliale peut être interdit par la ville de Montréal ?

La transformation d’un duplex ou d’un triplex en maison unifamiliale, un projet autrefois populaire pour les familles cherchant plus d’espace, est devenue une véritable course d’obstacles à Montréal. La raison est simple : la crise du logement. Pour préserver le parc locatif et freiner la hausse des loyers, de nombreuses administrations municipales ont décidé de mettre un frein à la suppression d’unités de logement. Ce n’est plus une simple question de permis de rénovation, mais une décision politique qui impacte directement le droit des propriétaires.

Le phénomène est particulièrement visible à Montréal, où de nombreux arrondissements ont adopté des règlements plus stricts. En 2024, au moins cinq arrondissements montréalais ont modifié leurs règlements pour complexifier ou interdire purement et simplement la fusion de logements. L’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, par exemple, a été un précurseur en interdisant le changement de vocation d’un logement ou la fusion de deux unités dans un plex, sauf rares exceptions. Cette mesure vise à protéger la typologie de l’habitat et à garantir une offre locative accessible.

Pour un propriétaire, ignorer cette réalité peut mener à un refus catégorique du permis, même si le projet est techniquement impeccable. L’intention de la ville prime sur le désir du propriétaire. Avant même d’esquisser des plans, la première étape est de valider si votre arrondissement a mis en place un moratoire ou une interdiction sur la conversion de plex. Consulter le site web de l’arrondissement ou contacter directement le service d’urbanisme n’est plus une option, mais une obligation pour éviter de perdre temps et argent.

Comment obtenir une dérogation mineure si votre garage est construit trop près de la ligne de rue ?

Votre projet de construction ou d’agrandissement ne respecte pas à la lettre une disposition du règlement de zonage, comme la marge de recul de votre garage ? Tout n’est pas perdu. La loi prévoit un mécanisme appelé dérogation mineure. Il s’agit d’une procédure d’exception permettant à une municipalité d’autoriser un projet malgré sa non-conformité sur un point “mineur” de la réglementation. Cependant, le terme “mineur” est souvent mal interprété. Ce n’est pas un droit automatique, mais une faveur que le conseil municipal peut accorder s’il juge que la demande est justifiée.

L’obtention d’une dérogation mineure repose sur des critères stricts. Comme le souligne le Gouvernement du Québec, la décision doit respecter les grands objectifs du plan d’urbanisme. Le conseil municipal doit évaluer plusieurs facteurs. Votre demande doit démontrer que l’application stricte du règlement vous cause un préjudice sérieux, et que la dérogation demandée ne porte pas atteinte à la jouissance, par les propriétaires voisins, de leur droit de propriété. C’est un équilibre délicat entre votre besoin et l’intérêt collectif.

Une dérogation mineure aux règlements de zonage et de lotissement doit respecter les objectifs du plan d’urbanisme.

– Gouvernement du Québec, Guide La prise de décision en urbanisme

La jurisprudence récente, comme l’affaire Tobin c. Municipalité de Dunham, a rappelé aux municipalités leur devoir d’analyser tous les critères légaux. Dans ce cas, la Cour d’appel a annulé une dérogation car le conseil n’avait pas suffisamment évalué l’impact environnemental. Préparer un dossier de dérogation mineure demande donc une argumentation solide, des plans clairs et, idéalement, une démonstration que votre projet s’intègre harmonieusement dans le voisinage sans créer de nuisances.

Droits acquis : pouvez-vous reconstruire votre immeuble à l’identique après un incendie ?

Le concept de “droit acquis” est souvent brandi par les propriétaires comme un bouclier absolu contre les changements de zonage. L’idée est simple : si un usage (par exemple, un commerce dans une zone devenue résidentielle) ou une construction (un bâtiment trop proche de la rue) existait légalement avant un nouveau règlement, il peut être maintenu. Cependant, ce droit est beaucoup plus fragile qu’il n’y paraît et comporte deux pièges majeurs : l’interruption de l’usage et la destruction du bâtiment.

Le premier piège est le temps. Si l’usage dérogatoire protégé par le droit acquis est interrompu pendant une certaine période, ce droit peut être perdu à jamais. Dans la majorité des municipalités québécoises, une interruption de plus de 12 mois est suffisante pour anéantir le droit acquis. Par exemple, si vous cessez d’exploiter votre dépanneur en zone résidentielle pendant plus d’un an, vous ne pourrez probablement jamais le rouvrir. Vous devrez alors vous conformer au nouveau zonage résidentiel.

Le second piège, encore plus critique, concerne la destruction. Suite à un incendie ou un autre sinistre, la reconstruction à l’identique n’est pas garantie. De nombreux règlements municipaux stipulent que si le bâtiment dérogatoire est détruit à plus de 50% de sa valeur (selon l’évaluation municipale, et non le coût de reconstruction), le droit de reconstruire à l’identique est perdu. Vous seriez alors contraint de reconstruire en respectant toutes les nouvelles normes de zonage (marges, hauteur, usage, etc.), ce qui peut rendre le projet irréalisable ou beaucoup moins rentable. Cette règle est une protection pour les municipalités qui souhaitent voir leur territoire se conformer progressivement à leur vision d’urbanisme.

L’erreur de faire du Airbnb dans une zone non autorisée qui vous expose à 50 000 $ d’amende

La location de type Airbnb est une source de revenus attrayante, mais s’y lancer sans une validation rigoureuse du zonage est l’une des erreurs financières les plus graves qu’un propriétaire puisse commettre au Québec. Depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur l’hébergement touristique, les règles se sont considérablement durcies et les municipalités ont les outils pour sévir. L’idée qu’on peut opérer “sous le radar” est un mythe coûteux, car les amendes peuvent atteindre des sommets et anéantir toute rentabilité.

Le cadre légal est clair : toute location de courte durée (moins de 31 jours) doit être enregistrée auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) et le numéro d’enregistrement doit être affiché sur l’annonce. Or, pour obtenir ce numéro, votre propriété doit se trouver dans une zone où l’usage “hébergement touristique” est autorisé par la municipalité. Exploiter une annonce sans numéro CITQ ou avec un faux numéro vous expose à des amendes pouvant aller jusqu’à 100 000 $ par annonce non conforme pour les plateformes, et jusqu’à 50 000 $ pour les propriétaires.

Pour mieux comprendre les risques, voici un aperçu des sanctions prévues par la loi.

Des arrondissements comme le Plateau-Mont-Royal ont même mis en place des “escouades Airbnb” qui patrouillent activement pour identifier les contrevenants et émettre des constats d’infraction. Ces amendes locales s’ajoutent à celles, bien plus lourdes, que peut imposer Revenu Québec. L’équation est simple : le risque financier dépasse de loin les gains potentiels d’une opération illégale.

Où trouver les grilles de zonage pour savoir combien d’étages vous pouvez ajouter à votre immeuble ?

Déterminer le potentiel de développement vertical de votre propriété, comme l’ajout d’un étage, commence par une étape non négociable : la consultation des documents d’urbanisme de votre municipalité. Ces documents, souvent perçus comme complexes, sont en réalité la carte au trésor de tout investisseur immobilier. Ils contiennent la grille des usages et normes (ou grille de spécifications), qui dicte précisément ce que vous pouvez construire, à quelle hauteur, et avec quelles contraintes.

La première porte d’entrée est numérique. La grande majorité des municipalités québécoises publient leur réglementation d’urbanisme en ligne. Vous y trouverez le “plan d’urbanisme”, qui donne la vision générale, et surtout le “règlement de zonage”, qui est le document opérationnel. Ce dernier est souvent accompagné d’une carte interactive qui vous permet de localiser votre propriété et d’identifier la zone spécifique dans laquelle elle se trouve (ex: H-123, C-45, etc.). Une fois la zone identifiée, il suffit de télécharger la grille de spécifications correspondante. Ce tableau vous indiquera le nombre d’étages maximum, la hauteur en mètres, les marges de recul, le pourcentage d’implantation au sol et bien d’autres normes cruciales.

Cependant, le décodage de ces documents peut parfois être ardu. C’est pourquoi une approche méthodique est essentielle pour ne rien oublier et s’assurer de la validité de l’information. Suivez les étapes suivantes pour mener votre enquête réglementaire de manière efficace.

N’oubliez pas de vérifier l’existence d’un Règlement sur les Plans d’Implantation et d’Intégration Architecturale (PIIA). Ce règlement peut imposer des contraintes supplémentaires d’ordre esthétique ou patrimonial qui ne figurent pas dans la grille de zonage de base, mais qui sont tout aussi contraignantes.

Comment repérer un terrain zoné pour du plex caché sous une unifamiliale ?

Le Saint-Graal pour un investisseur immobilier au Québec est de dénicher une maison unifamiliale modeste bâtie sur un terrain dont le zonage autorise une densité bien plus élevée, comme la construction d’un duplex, d’un triplex ou même d’un petit immeuble multilogement. Ce “potentiel de valorisation” n’est pas toujours évident, mais certains indices peuvent vous mettre sur la bonne voie. Il s’agit d’apprendre à lire le tissu urbain avec un œil d’urbaniste.

Le premier indice est le contexte du voisinage. Promenez-vous dans la rue : la maison qui vous intéresse est-elle la seule unifamiliale entourée de duplex et de triplex ? Si oui, il y a de fortes chances que le zonage ait évolué pour permettre une plus grande densité et que cette maison soit un “usage dérogatoire protégé par droits acquis”. À sa vente, un développeur pourrait la démolir pour construire un bâtiment qui s’harmonise avec le reste de la rue, maximisant ainsi l’usage du sol. Cherchez aussi les grands terrains sous-utilisés, comme une petite maison sur un immense lot de coin, qui sont des candidats parfaits pour un projet de densification.

Le marché lui-même confirme cette tendance. La demande pour des propriétés à optimiser est énorme. Comme le souligne Davide Ferrara, courtier immobilier, l’intérêt pour les plex est à son comble. Cette forte demande crée une pression à la hausse sur les prix des terrains ayant un potentiel de conversion.

Le plex est le produit qui est le plus en demande en ce moment et le plus actif au chapitre des demandes de visite.

– Davide Ferrara, Courtier immobilier chez RE/MAX Harmonie

Une fois un terrain potentiel identifié, la validation passe par la grille de zonage (comme vu précédemment). Si le zonage actuel ne permet pas la densité espérée, il reste l’option, beaucoup plus longue et complexe, de la demande de changement de zonage. Ce processus implique de convaincre le conseil municipal du bien-fondé de votre projet, ce qui peut nécessiter des consultations publiques et même un référendum. C’est une démarche coûteuse et incertaine, réservée aux projets de plus grande envergure, mais qui illustre bien qu’un “non” réglementaire n’est parfois que le début d’une négociation.

Pourquoi est-il plus difficile d’obtenir un permis Airbnb à Magog qu’à La Malbaie ?

La réglementation sur la location à court terme au Québec est un parfait exemple d’un principe fondamental en urbanisme : le zonage est une affaire locale. Bien que la loi-cadre soit provinciale, chaque municipalité a le pouvoir de définir où, comment, et même si, l’hébergement touristique est autorisé sur son territoire. Comprendre cette dynamique est essentiel pour tout investisseur, car un modèle d’affaires qui prospère dans une ville peut être totalement illégal dans la ville voisine. Le contraste entre Magog et La Malbaie l’illustre parfaitement.

La Malbaie, au cœur de la région touristique de Charlevoix, a une économie fortement dépendante du tourisme. La municipalité a donc adopté une approche plus permissive, en définissant des zones touristiques larges où la location de résidences secondaires est encouragée. L’hébergement touristique y est vu comme un moteur économique essentiel. À l’inverse, Magog, en Estrie, subit une forte pression de ses résidents permanents qui s’inquiètent de la “airbnbisation” de leurs quartiers, de la hausse des prix immobiliers et des nuisances. La ville a donc réagi en instaurant des zones de contingentement très restrictives, limitant drastiquement le nombre de permis disponibles et les secteurs où ils sont autorisés.

Cette divergence n’est pas un hasard ; elle reflète les priorités socio-économiques de chaque communauté. Cet “arbitrage de zonage” est un facteur clé dans la stratégie d’investissement. Le tableau suivant résume les approches de quelques municipalités québécoises.

Pour un investisseur, l’analyse ne peut donc se limiter à la beauté d’un lieu ou à son potentiel touristique apparent. Elle doit intégrer une analyse fine de l’environnement réglementaire et politique local. Une ville qui protège farouchement son caractère résidentiel sera toujours un terrain plus difficile pour la location à court terme qu’une ville qui a misé son développement sur l’accueil des visiteurs.

Flip immobilier au Québec : comment faire du profit malgré la nouvelle règle fiscale anti-flip fédérale ?

Le “flip” immobilier, qui consiste à acheter, rénover et revendre rapidement une propriété pour réaliser un profit, a longtemps été une stratégie d’investissement populaire. Cependant, le gouvernement fédéral a récemment changé les règles du jeu avec une nouvelle mesure fiscale “anti-flip”. Cette règle stipule que le profit réalisé sur la vente d’une propriété résidentielle détenue pendant moins de 365 jours est désormais considéré comme un revenu d’entreprise, et non plus comme un gain en capital.

L’impact financier est majeur. Un profit traité comme revenu d’entreprise est imposable à 100%, alors qu’un gain en capital n’est imposable qu’à 50%. Cette mesure réduit considérablement la marge bénéficiaire des flips traditionnels et force les investisseurs à repenser leurs stratégies. Il existe cependant des exceptions à cette règle, notamment en cas d’événements de vie majeurs comme un décès, une séparation, un changement d’emploi important ou une invalidité. Mais pour les investisseurs, il est plus prudent de s’adapter que de compter sur une exception.

Face à ce nouveau paradigme fiscal, des stratégies alternatives émergent pour continuer à créer de la valeur dans l’immobilier. Elles sont axées sur une vision à plus long terme, délaissant la spéculation rapide au profit de la construction de patrimoine. Voici quelques-unes des approches les plus efficaces :

• Le “Flip Locatif” : Cette stratégie consiste à rénover la propriété, mais au lieu de la vendre immédiatement, on la loue pendant plus de 12 mois. Cela permet d’établir un usage locatif clair et de dépasser la barre des 365 jours. La vente ultérieure sera alors traitée comme un gain en capital.
• La méthode BRRRR : Cet acronyme signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter). L’objectif n’est pas la revente, mais d’utiliser la valeur ajoutée par les rénovations pour refinancer la propriété, récupérer sa mise de fonds et réinvestir dans un autre immeuble.
• Se tourner vers le commercial : La règle anti-flip ne s’applique qu’aux propriétés résidentielles. Les flips de petites propriétés commerciales (bureaux, locaux, etc.) ne sont pas touchés et peuvent représenter une nouvelle avenue de profit.

La navigation dans le labyrinthe du zonage et de la fiscalité immobilière n’est pas une science exacte, mais une discipline stratégique. Chaque règlement, chaque restriction, représente à la fois un obstacle et une opportunité pour l’investisseur averti. L’étape suivante consiste à appliquer cette grille de lecture à votre propre propriété ou à vos projets futurs pour en identifier le plein potentiel de valorisation.