Faut-il “RAPer” ses REER pour acheter sa première maison ou garder cet argent investi en bourse ?

Pour de nombreux premiers acheteurs au Québec, le dilemme est aussi angoissant que récurrent : faut-il piger dans ses Régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) pour constituer la mise de fonds via le Régime d’accession à la propriété (RAP), ou est-il plus sage de laisser cet argent fructifier en bourse pour la retraite ? Cette question, en apparence simple, masque une complexité stratégique bien plus profonde. La plupart des conseils s’arrêtent à une comparaison basique entre le coût d’opportunité du rendement perdu et le bénéfice d’accéder plus vite à la propriété.

Les solutions habituelles, comme le RAP ou le plus récent Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), sont souvent présentées comme des outils interchangeables. On vous explique les plafonds, les conditions de retrait, et la fameuse obligation de remboursement sur 15 ans. Cependant, cette vision en surface omet l’essentiel du potentiel. Elle ne vous dit pas comment transformer ces mécanismes en de véritables leviers de financement, ni comment les articuler pour créer un avantage fiscal optimal.

Mais si la véritable question n’était pas “retirer ou ne pas retirer ?”, mais plutôt “comment orchestrer ce retrait pour en faire un levier financier maximal ?”. L’approche d’un fiscaliste ne se limite pas à utiliser un programme ; elle vise à en exploiter les règles pour générer des liquidités et minimiser l’impôt. Le RAP, lorsqu’il est utilisé stratégiquement, n’est plus un simple retrait, mais une pièce maîtresse d’un plan d’arbitrage fiscal. C’est cette perspective que nous allons explorer.

Cet article va donc au-delà du débat “RAP contre investissement”. Nous allons décortiquer les stratégies avancées, souvent méconnues, qui vous permettent d’utiliser les règles fiscales québécoises et canadiennes à votre avantage. De l’ingénierie du prêt-REER à la synchronisation optimale avec le CELIAPP, vous découvrirez comment prendre des décisions éclairées qui serviront à la fois votre projet immobilier et votre santé financière à long terme.

Pourquoi le non-remboursement annuel du RAP vous coûtera cher en impôts après 2 ans ?

La mécanique du RAP semble simple : vous empruntez à votre REER et vous avez 15 ans pour le rembourser. Cependant, le piège n’est pas dans le remboursement, mais dans le non-remboursement. Contrairement à une croyance populaire, il ne s’agit pas d’une “pénalité”, mais d’une réintégration au revenu imposable. Chaque année, vous devez rembourser au minimum 1/15e du montant retiré. Si vous ne le faites pas, ce montant est ajouté à vos revenus de l’année et devient donc imposable à votre taux marginal.

Prenons un exemple concret : pour un retrait de 60 000 $, le remboursement annuel minimal est de 4 000 $. Si vous omettez ce remboursement, ces 4 000 $ s’ajoutent à votre salaire. Pour une personne ayant un taux marginal d’imposition de 37,12 %, cela représente une facture fiscale supplémentaire de 1 485 $. Sur 15 ans, l’impact peut être considérable. Une analyse du Centre de fiscalité de l’Université de Sherbrooke souligne que le montant annuel minimal à rembourser pour un retrait de 60 000 $ est de 4 000 $.

La stratégie consiste donc à anticiper. Le remboursement ne commence que dans la deuxième année civile suivant le retrait. De plus, une mesure temporaire offre une période de grâce étendue à 5 ans pour les retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Cette fenêtre offre une flexibilité précieuse : elle permet de se concentrer sur les autres dettes (prêt auto, cartes de crédit) pendant les premières années de possession, mais exige une planification rigoureuse pour ne pas être pris au dépourvu lorsque les remboursements commenceront.

Il est donc crucial de ne pas voir le RAP comme un “cadeau”, mais comme un prêt à soi-même dont les conditions doivent être scrupuleusement respectées pour éviter une érosion fiscale de votre capital.

Comment emprunter 35 000 $ pour cotiser au REER et le retirer en RAP 90 jours plus tard ?

Voici une stratégie d’ingénierie fiscale particulièrement puissante mais souvent négligée : le “prêt-REER” combiné au RAP. L’idée n’est pas d’utiliser votre épargne existante, mais de créer un gain fiscal net pour augmenter votre mise de fonds. Le mécanisme est simple en théorie : vous contractez un prêt à court terme pour cotiser à votre REER, vous bénéficiez du retour d’impôt, puis vous utilisez le RAP pour retirer la somme et rembourser le prêt. La clé du succès réside dans le respect scrupuleux de la règle des 90 jours.

Le processus se déroule en plusieurs étapes :

1. Emprunter : Vous contractez un prêt REER auprès d’une institution financière, par exemple de 35 000 $.
2. Cotiser : Vous versez immédiatement ce montant dans votre REER.
3. Déduire : Lors de votre déclaration de revenus, cette cotisation génère un important remboursement d’impôt. Pour un taux marginal de 45,71 %, une cotisation de 35 000 $ peut générer un retour d’environ 16 000 $.
4. Attendre : Vous devez impérativement laisser les fonds dans le REER pendant au moins 90 jours.
5. “RAPer” : Après ce délai, vous effectuez un retrait de 35 000 $ via le RAP, somme non imposable.
6. Rembourser : Vous utilisez ces 35 000 $ pour rembourser intégralement le prêt initial.

Le résultat ? Vous avez remboursé votre dette et il vous reste un gain net de près de 16 000 $ (le retour d’impôt moins les quelques centaines de dollars d’intérêts sur le prêt), que vous pouvez injecter dans votre mise de fonds.

Cette stratégie est d’autant plus avantageuse que votre taux marginal d’imposition est élevé. Le tableau suivant illustre la rentabilité de l’opération pour un prêt de 60 000 $ au Québec, démontrant un gain net potentiel significatif, comme le détaille une analyse de Conseiller.ca sur les règles applicables.

C’est un exemple parfait d’arbitrage fiscal, où la bonne connaissance des règles vous permet de transformer une contrainte (l’impôt) en une opportunité de financement.

Rachat de part du conjoint : comment utiliser le RAP une deuxième fois après un divorce ?

Le RAP n’est pas réservé qu’aux premiers acheteurs. Dans le contexte d’une séparation ou d’un divorce, il peut devenir un outil financier crucial pour permettre à l’un des ex-conjoints de racheter la part de l’autre et de conserver la résidence familiale. La législation fiscale a prévu ce cas de figure et permet, sous certaines conditions, d’utiliser le RAP une seconde fois. Pour ce faire, le participant doit redevenir un “acheteur d’une première habitation” au sens fiscal.

Pour être admissible, plusieurs conditions strictes doivent être remplies. Comme le résume cette citation tirée du Guide des mesures fiscales :

Pour être considéré comme particulier déterminé, il ne doit pas avoir été occupant d’une habitation admissible comme lieu principal de résidence durant l’année civile ou les quatre années civiles précédentes.

– Centre de fiscalité de l’Université de Sherbrooke, Guide des mesures fiscales – RAP

En clair, vous ne devez pas avoir été propriétaire-occupant de votre résidence principale pendant les quatre années précédant le retrait. De plus, au moment du retrait, vous devez vivre séparément de votre ex-conjoint depuis au moins 90 jours en raison de la rupture de votre union. Le solde de votre précédent RAP doit également être à zéro au 1er janvier de l’année du nouveau retrait.

Cette possibilité démontre la flexibilité du RAP, qui peut s’adapter à des situations de vie complexes bien au-delà du simple premier achat, à condition de maîtriser ses règles précises.

L’erreur de cotiser à vos REER moins de 90 jours avant le retrait qui annule l’admissibilité

La règle des 90 jours est l’un des pièges les plus courants et les plus coûteux du RAP. Elle stipule que les cotisations versées à un REER dans les 89 jours précédant un retrait dans le cadre du RAP ne sont pas déductibles d’impôt pour l’année en cours. C’est une mesure anti-évitement fiscal conçue pour empêcher les contribuables de bénéficier d’une déduction REER et d’un retrait RAP quasi simultanément sur les mêmes fonds.

L’erreur à ne pas commettre est de penser que cette règle invalide le retrait RAP lui-même. Ce n’est pas le cas. Vous pouvez toujours retirer les fonds. Cependant, la déduction fiscale associée à cette cotisation est annulée pour l’année du retrait. Autrement dit, vous perdez le principal avantage de la cotisation REER : le retour d’impôt. Si vous avez cotisé 10 000 $ une semaine avant de “RAPer”, ces 10 000 $ ne réduiront pas votre revenu imposable. Vous pourrez reporter cette déduction à une année ultérieure, mais l’avantage fiscal immédiat, souvent crucial pour la mise de fonds, est perdu.

Cette règle s’applique à toutes les cotisations, y compris celles versées par votre employeur dans le cadre d’un régime collectif. Une planification rigoureuse du calendrier est donc indispensable pour maximiser les avantages du RAP.

Il est impératif de cesser toute cotisation REER au moins 90 jours avant la date prévue du retrait RAP. Cela demande une coordination précise, surtout si vous utilisez la stratégie du prêt-REER. L’oubli de cette règle peut transformer une stratégie gagnante en une opération fiscalement neutre, voire désavantageuse.

La maîtrise du calendrier est donc aussi importante que le montant cotisé. Une bonne planification est la garantie d’une optimisation fiscale réussie.

Quand utiliser le RAP et le CELIAPP ensemble pour une mise de fonds maximale de 75 000 $ ?

L’arrivée du Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) a changé la donne. La question n’est plus seulement “RAP ou pas RAP ?”, mais “comment combiner le RAP et le CELIAPP ?”. Ces deux outils ne sont pas concurrents, mais complémentaires. Ensemble, ils permettent d’assembler une mise de fonds colossale tout en maximisant les économies d’impôt. Un individu peut retirer jusqu’à 60 000 $ de ses REER (via le RAP) et jusqu’à 40 000 $ (plus les rendements) de son CELIAPP, pour un total de 100 000 $.

Pour un couple, le potentiel est encore plus impressionnant. Comme le note le Collège des professions financières, un couple peut accumuler une mise de fonds combinée pouvant aller jusqu’à 200 000 $ (120 000 $ via le RAP et 80 000 $ via le CELIAPP), entièrement à l’abri de l’impôt au moment du retrait.

La stratégie optimale consiste généralement à prioriser le CELIAPP. Pourquoi ? Parce qu’il combine le meilleur des deux mondes : la cotisation est déductible d’impôt (comme le REER), mais le retrait pour l’achat d’une propriété n’a pas à être remboursé. C’est un avantage fiscal net, sans dette future envers soi-même. La recommandation stratégique est donc la suivante :

1. Maximisez vos cotisations annuelles au CELIAPP (8 000 $ par an) pendant les années précédant votre achat.
2. Profitez des déductions fiscales chaque année pour réduire votre impôt.
3. Au moment de l’achat, retirez l’intégralité de votre CELIAPP.
4. Utilisez ensuite le RAP pour combler le manque à gagner et atteindre le montant de mise de fonds désiré.

En synchronisant intelligemment ces deux outils, vous transformez l’épargne pour une mise de fonds en une véritable machine à optimiser la fiscalité.

Quand placer votre épargne dans un CELIAPP pour bonifier votre mise de fonds fiscalement ?

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est sans doute l’outil d’épargne le plus avantageux jamais créé pour les futurs propriétaires au Canada. Son principal atout réside dans son double avantage fiscal : les cotisations sont déductibles de votre revenu imposable, et les retraits (cotisations + rendements) sont non imposables si utilisés pour l’achat d’une propriété admissible. C’est un avantage que ni le REER ni le CELI ne peuvent offrir seuls.

Le moment idéal pour commencer à cotiser est dès que vous envisagez sérieusement un achat immobilier dans les 5 prochaines années. Le plafond de cotisation annuel est de 8 000 $, avec un plafond à vie de 40 000 $. En commençant tôt, vous maximisez les droits de cotisation et le potentiel de rendement à l’abri de l’impôt. Pour un jeune professionnel, l’impact est immédiat.

L’avantage fiscal direct est quantifiable. Par exemple, selon les données de Desjardins, une cotisation annuelle de 8 000 $ au CELIAPP peut générer un retour d’impôt d’environ 1 640 $ pour une personne ayant un revenu imposable situé entre 70 000 $ et 100 000 $ au Québec. Cet argent, réinvesti ou utilisé pour d’autres dépenses, constitue un gain net immédiat.

Contrairement au RAP, il n’y a aucune obligation de remboursement. C’est un avantage psychologique et financier majeur. Une fois l’argent retiré pour votre maison, vous n’avez plus aucune contrainte future liée à ce régime. De plus, si vous décidez de ne pas acheter de propriété, les fonds peuvent être transférés dans votre REER sans impacter vos droits de cotisation REER, préservant ainsi votre épargne-retraite. Cette flexibilité en fait un outil de choix pour débuter la constitution de sa mise de fonds.

En résumé, le CELIAPP n’est pas juste une option d’épargne ; c’est un accélérateur fiscal pour votre projet immobilier.

Pourquoi vivre dans votre duplex vous permet d’accéder à la propriété 5 ans plus tôt ?

Pour de nombreux aspirants propriétaires confrontés à la flambée des prix, l’achat d’un duplex en tant que propriétaire-occupant n’est pas un simple choix de vie, mais une véritable stratégie d’accélération financière. Le principe est simple : vous achetez un immeuble à revenus, vous habitez l’un des logements et vous louez l’autre. Les revenus locatifs générés viennent alors alléger votre fardeau hypothécaire et, surtout, augmentent considérablement votre capacité d’emprunt.

C’est ce second point qui est crucial. Les institutions financières acceptent d’inclure une partie des revenus locatifs potentiels dans le calcul de votre capacité à rembourser un prêt. Selon les experts de Performance Hypothécaire, les institutions financières considèrent généralement 50% à 65% des revenus locatifs bruts dans le calcul de qualification hypothécaire. Concrètement, un loyer de 1 200 $ par mois (14 400 $ par an) pourrait ajouter plus de 7 200 $ à vos revenus admissibles, vous permettant de vous qualifier pour un prêt beaucoup plus élevé que pour une maison unifamiliale de même coût.

De plus, une partie des dépenses de l’immeuble (intérêts hypothécaires, taxes, assurances, travaux) devient déductible d’impôt au prorata de la superficie locative. Cette stratégie fiscale réduit encore le coût réel de possession. Pour la mettre en œuvre efficacement, une planification rigoureuse est nécessaire.

En devenant propriétaire-occupant, vous ne faites pas qu’acheter une maison ; vous investissez dans un actif qui travaille pour vous dès le premier jour.

Banque ou courtier hypothécaire : qui peut vraiment vous obtenir un taux sous les 5% actuellement ?

Après avoir méticuleusement optimisé votre stratégie fiscale pour assembler la mise de fonds, la dernière pièce du puzzle est le financement hypothécaire. La question se pose alors : vaut-il mieux faire affaire avec sa banque habituelle ou mandater un courtier hypothécaire ? Dans le marché actuel, où chaque dixième de point de pourcentage compte, la réponse n’est pas si simple. Il n’y a pas de “meilleur” choix absolu, mais plutôt un choix plus adapté à votre profil et à votre stratégie.

Faire affaire avec votre banque peut avoir des avantages si vous y avez un historique de longue date et un excellent dossier de crédit. La banque connaît votre situation financière et peut parfois offrir des conditions préférentielles ou des produits groupés pour vous garder comme client. La relation de confiance peut simplifier les démarches. Cependant, vous êtes limité à l’offre d’une seule institution.

Le courtier hypothécaire, quant à lui, a accès aux produits d’une multitude de prêteurs, y compris des institutions financières virtuelles ou des prêteurs alternatifs que vous ne connaîtriez pas. Sa valeur ajoutée est de mettre en concurrence ces prêteurs pour dénicher le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre dossier spécifique. Pour un profil plus complexe (travailleur autonome, achat d’un plex), un courtier expérimenté peut être un atout inestimable pour monter le dossier de la manière la plus avantageuse.

Alors, qui peut vous obtenir un taux sous la barre symbolique des 5 % ? La vérité est que cela dépend moins de l’intermédiaire que de la qualité de votre dossier (crédit, revenus, mise de fonds) et du contexte économique. La vraie question n’est pas “qui a le meilleur taux ?”, mais “qui comprend le mieux ma stratégie globale ?”. Un bon conseiller, qu’il soit à la banque ou courtier, doit comprendre que votre mise de fonds a été construite via des outils fiscaux complexes comme le RAP et le CELIAPP et doit pouvoir présenter votre dossier sous son meilleur jour.

Pour mettre en pratique ces conseils, l’étape suivante consiste à obtenir une pré-approbation hypothécaire. Il est recommandé de consulter à la fois votre banque et au moins un courtier pour comparer les offres et choisir le partenaire qui saura le mieux vous accompagner dans la réalisation de votre projet immobilier.