Propriétaire? Achetez un chalet locatif sans mise de fonds grâce à votre équité

Vous contemplez les Laurentides ou la Gaspésie en vous disant qu’un chalet ici serait non seulement un havre de paix, mais aussi un investissement judicieux. Le seul hic : l’idée de devoir amasser une autre mise de fonds de plusieurs dizaines de milliers de dollars vous semble une montagne. Et si je vous disais que la clé du financement de ce rêve se trouve déjà entre vos mains, littéralement dans les murs de votre résidence principale? Beaucoup de propriétaires québécois sont assis sur une mine d’or sans le savoir : leur équité immobilière, ce qu’on appelle aussi le “capital mort”.

L’approche habituelle consiste à penser “refinancement”, un concept que la plupart des banques présentent de manière simple. On vous dira que vous pouvez emprunter jusqu’à 80% de la valeur de votre maison, et c’est vrai. Mais cette vision est incomplète. Elle omet la dimension stratégique, l’art de l’orchestration financière qui permet non seulement d’acheter ce chalet, mais de jeter les bases d’un véritable parc immobilier. C’est là que réside toute la différence entre un simple emprunt et une stratégie de multiplication de patrimoine.

Cet article n’est pas un simple guide sur le refinancement. C’est le plan de match d’un courtier hypothécaire créatif pour transformer votre équité en un puissant levier. Nous allons briser l’idée qu’il faut de l’argent liquide pour investir. La véritable clé n’est pas votre épargne, mais la vélocité de votre capital existant. Nous allons voir comment débloquer des fonds non imposables, choisir les bons produits, éviter les pièges classiques liés à l’endettement et, surtout, séquencer vos acquisitions pour que les banques continuent de vous suivre dans votre croissance.

Pour naviguer avec succès dans les méandres du financement immobilier, il est essentiel de maîtriser chaque outil à votre disposition. Ce guide est structuré pour vous donner une vision claire des étapes et des stratégies qui transformeront votre projet de chalet locatif en une réalité financière tangible et sécuritaire.

Pourquoi la “Marge Atout” est-elle l’outil ultime pour l’investisseur immobilier agile ?

Oubliez le refinancement traditionnel pour un instant. L’outil le plus puissant et flexible pour un investisseur au Québec est sans contredit la marge de crédit hypothécaire, souvent commercialisée sous des noms comme “Marge Atout”. Pensez-y comme à une carte de crédit géante adossée à votre maison. Une fois mise en place, elle vous donne un accès instantané à votre équité, sans avoir à retourner voir le banquier chaque fois que vous repérez une opportunité. C’est la définition même de l’agilité financière.

Contrairement à un prêt issu d’un refinancement qui vous verse une somme forfaitaire, la marge de crédit vous permet de retirer des fonds au besoin et de ne payer de l’intérêt que sur le montant utilisé. Vous avez besoin de 50 000 $ pour la mise de fonds du chalet? Vous retirez 50 000 $. Le reste de votre marge demeure disponible, prêt pour les frais de notaire, les rénovations ou même la mise de fonds d’un futur investissement. Cette flexibilité est cruciale, surtout dans un marché où la rapidité d’action peut faire la différence entre obtenir une propriété et la voir vous filer entre les doigts.

L’autre avantage majeur est la capacité de réutiliser le capital. Chaque fois que vous remboursez une partie du capital sur votre marge, ce montant redevient immédiatement disponible pour un nouvel emprunt. C’est une véritable machine à levier financier qui se régénère. Pour un investisseur, c’est l’outil parfait pour faire travailler son argent, le placer, le récupérer et le replacer, augmentant ainsi la vélocité de son capital. Dans un contexte où les taux peuvent fluctuer, avoir une marge déjà en place vous protège et vous positionne pour agir rapidement.

Comment refinancer votre immeuble pour sortir 100 000 $ non imposables ?

Si la marge de crédit est l’outil de l’agilité, le refinancement hypothécaire est celui de la puissance brute. Il consiste à remplacer votre hypothèque actuelle par une nouvelle, plus importante, pour encaisser la différence. Avec la flambée des prix de l’immobilier au Québec, c’est une stratégie devenue incroyablement efficace. Par exemple, le prix médian des maisons unifamiliales a atteint 448 550 $ au troisième trimestre 2024 selon l’APCIQ, une hausse de 7%. Cette augmentation de valeur, c’est de l’équité que vous pouvez transformer en liquidités.

Le processus est simple : disons que votre maison vaut 600 000 $ et qu’il vous reste 250 000 $ d’hypothèque. Une banque vous permettra de refinancer jusqu’à 80% de la valeur, soit 480 000 $. Vous pourriez donc contracter une nouvelle hypothèque de 350 000 $. Sur ce montant, 250 000 $ remboursent l’ancienne hypothèque, et vous recevez la différence de 100 000 $ directement dans votre compte de banque. Le plus beau? Cet argent est considéré comme un prêt, il est donc 100% non imposable.

Ces 100 000 $ peuvent alors servir de mise de fonds pour votre chalet locatif, couvrir les frais de démarrage et même constituer un fonds de prévoyance. Attention cependant, cette opération n’est pas gratuite. Le refinancement engendre des frais qu’il faut absolument anticiper pour ne pas avoir de surprises. Il est crucial de bien les budgéter pour que l’opération reste rentable.

Le tableau ci-dessous, basé sur les données de plusieurs institutions québécoises, vous donne un aperçu réaliste des coûts à prévoir. Comme vous le verrez, une bonne planification est nécessaire.

Assurance SCHL ou conventionnel : quel financement choisir pour maximiser votre levier sur un 5 logements ?

Lorsqu’on passe de l’achat d’un chalet à un immeuble à revenus comme un 5 logements, la discussion change. On entre dans la cour des grands du financement, et la question du prêt assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) versus un prêt conventionnel devient centrale. Pour l’investisseur qui cherche à maximiser son levier, la réponse est souvent contre-intuitive.

Un prêt conventionnel vous demandera généralement 20% de mise de fonds. Pour un 5-plex à 800 000 $, cela représente 160 000 $. C’est une somme considérable. Un prêt assuré SCHL, en revanche, peut permettre une mise de fonds aussi basse que 15% pour un 5 logements et plus (programme APH Select), mais surtout, il offre des conditions beaucoup plus avantageuses aux prêteurs, qui vous les refilent : des taux d’intérêt plus bas et des amortissements plus longs (jusqu’à 40 ou 50 ans). Un amortissement plus long signifie des paiements mensuels plus bas, donc un meilleur flux de trésorerie (cash-flow) dès le départ.

La règle d’or du refinancement est claire, comme le rappelle le guide de Nesto.ca, une référence en la matière au Canada :

Le ratio prêt-valeur maximal pour un refinancement avec retrait de la valeur nette au Canada est de 80% dans le cas d’un prêt hypothécaire à terme ou de 65% s’il s’agit uniquement d’une marge de crédit hypothécaire. Cela signifie que vous pouvez emprunter jusqu’à 80% de la valeur de votre maison moins le solde impayé.

– Nesto.ca, Guide du refinancement avec retrait de valeur nette

Alors, pourquoi la SCHL est-elle si puissante pour le levier? Parce que les banques, rassurées par l’assurance, sont beaucoup plus souples sur les ratios d’endettement et la qualification. En tant qu’investisseur, payer la prime SCHL peut être la meilleure dépense que vous ferez. Elle vous ouvre la porte à de meilleures conditions qui, sur la durée de vie du prêt, vous feront économiser bien plus que le coût de la prime, tout en maximisant votre capacité d’emprunt pour de futurs projets.

L’erreur de maximiser tous ses ratios d’endettement juste avant une hausse des taux

En tant que courtier, voici le piège que je vois le plus souvent : l’investisseur, grisé par sa capacité d’emprunt, pousse ses ratios d’endettement (ABD et ATD) à la limite absolue permise par la banque, soit 39% et 44%. C’est une erreur stratégique monumentale, surtout dans un environnement de taux incertain. Maximiser ses ratios, c’est naviguer sans aucune marge de manœuvre. La moindre brise contraire – une hausse de taux, une dépense imprévue, un locataire qui part – et votre navire financier prend l’eau.

L’impact d’une variation de taux peut sembler minime, mais il est cumulatif et puissant. Par exemple, une analyse récente de Multi-Prêts publiée dans Le Devoir illustre bien ce point. L’étude indique que chaque baisse de 25 points de base équivaut à une économie d’environ 15$ par mois par tranche de 100 000$ d’emprunt. Inversement, une hausse a l’effet contraire : elle augmente vos paiements et resserre votre budget. Si vous êtes déjà au maximum de vos ratios, cette hausse peut vous rendre non qualifiable pour votre propre renouvellement hypothécaire, ou pire, pour un futur achat.

La stratégie de l’investisseur averti n’est pas de maximiser son levier, mais de l’optimiser. Voici quelques règles de protection à appliquer :

• Gardez un coussin de sécurité : Visez à maintenir vos ratios d’endettement autour de 35% (ABD) et 40% (ATD), bien en deçà de la limite de 44%. Ce coussin est votre assurance contre les imprévus.
• Simulez un “stress test” personnel : Avant de vous engager, calculez vos paiements avec un taux d’intérêt de 2% supérieur au taux actuel. Si votre budget devient trop serré, le projet est trop risqué.
• Priorisez le flux de trésorerie (cash-flow) : Un immeuble qui génère un cash-flow positif chaque mois, même modeste, est votre meilleure défense. Il contribue à payer les dépenses et vous isole des chocs financiers.
• Maintenez un ratio prêt-valeur (RPV) global sous les 80% sur l’ensemble de votre parc immobilier. Cela vous donne la flexibilité de refinancer une autre propriété si le besoin se fait sentir.

En somme, laissez toujours de l’air dans vos pneus financiers. L’objectif n’est pas de courir le plus vite possible, mais de pouvoir courir le plus longtemps possible. Un levier optimisé vous mènera beaucoup plus loin qu’un levier maximal.

Dans quel ordre acheter vos propriétés pour ne jamais vous faire bloquer par la banque ?

Voici une des stratégies les plus importantes et pourtant les plus méconnues : le séquençage d’acquisition. L’ordre dans lequel vous achetez vos propriétés a un impact direct et massif sur votre capacité à continuer d’obtenir du financement. Une erreur ici peut vous bloquer pour des années. La règle est simple : commencez par la propriété la plus “difficile” à financer pour un individu, et terminez par la plus “facile”.

Concrètement, cela signifie qu’il faut souvent prioriser l’achat d’un plex (duplex, triplex…) avant celui de votre résidence principale de rêve. Pourquoi? Parce que les revenus locatifs du plex aident à vous qualifier. Une fois propriétaire de votre plex, les revenus locatifs sont pris en compte par la banque, ce qui augmente votre capacité d’emprunt pour l’achat subséquent de votre résidence principale. Faire l’inverse est plus difficile : une grosse hypothèque sur une résidence principale sans revenus additionnels peut plomber vos ratios et rendre l’achat d’un plex impossible par la suite.

Cette stratégie de “levier inversé” est la pierre angulaire de nombreux portefeuilles immobiliers à succès au Québec. C’est l’art d’utiliser le système à son avantage.

L’argent CASH, oubliez ça, car vous avez le tout en équité. La seule argent que j’ai mis en immobilier depuis 2002 est 42,000$ et j’ai acheté plusieurs Plex depuis. La beauté du levier financier (que votre maison vous donne) permet l’achat d’un plex avec le cash nécessaire pour la mise de fonds, le fonds de roulement et les coûts de transaction.

– Un investisseur québécois, via Jeune Retraite

Pour l’achat du chalet locatif, la logique s’applique. Si votre objectif est de bâtir un parc, il peut être stratégique d’utiliser l’équité de votre résidence actuelle pour acheter un plex d’abord. Les revenus de ce plex augmenteront votre capacité d’emprunt, rendant l’achat du chalet (qui génère souvent des revenus moins stables) plus facile dans un second temps. Pensez à chaque acquisition comme à une marche d’escalier qui vous aide à atteindre la suivante.

Comment emprunter 35 000 $ pour cotiser au REER et le retirer en RAP 90 jours plus tard ?

Cette technique est l’une des plus créatives et puissantes pour les acheteurs d’une première propriété, mais son principe peut inspirer les investisseurs. Il s’agit du “RAP boomerang”. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental canadien qui permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de ses REER (Régime enregistré d’épargne-retraite) sans impôt pour acheter une première résidence principale.

La stratégie est la suivante : si vous n’avez pas (ou peu) de REER, vous pouvez contracter un “prêt REER” auprès d’une institution financière. Vous cotisez ensuite la somme empruntée, par exemple 35 000 $, à votre REER. Cette cotisation génère un important remboursement d’impôt l’année suivante. Ensuite, vous devez attendre un minimum de 90 jours. Passé ce délai, vous pouvez retirer ces mêmes 35 000 $ via le programme RAP pour votre mise de fonds. Vous utilisez alors le remboursement d’impôt obtenu pour rembourser une partie ou la totalité du prêt REER initial.

C’est une façon légale et ingénieuse de créer une mise de fonds “à partir de rien”. Cependant, pour notre objectif d’achat d’un chalet locatif, il y a une mise en garde cruciale : le RAP est strictement réservé à l’achat d’une résidence principale que l’acheteur habitera. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour un chalet purement locatif. Alors, à quoi bon en parler? Parce que cela illustre la puissance de l’orchestration financière et peut être pertinent si votre stratégie implique l’achat d’un duplex où vous habiterez une partie (le rendant admissible au RAP) avant de le convertir en location complète plus tard. C’est un outil à connaître dans votre coffre de stratégies de financement.

L’existence même du Programme RAP est une preuve que le gouvernement encourage l’accès à la propriété via des mécanismes financiers créatifs. Comprendre ces règles vous donne un avantage sur les autres investisseurs. C’est un outil de niche, mais dans la bonne situation, il peut être le coup de pouce qui rend un projet possible.

Prêt SCHL commercial : comment obtenir des conditions avantageuses pour un immeuble multilogement ?

Quand votre ambition dépasse le simple chalet ou le duplex, vous entrez dans la sphère du financement commercial, particulièrement pour les immeubles de 5 logements et plus. C’est ici que le programme SCHL APH Select devient un véritable changeur de jeu pour les investisseurs au Québec. Ce n’est plus simplement une assurance, c’est un système de points qui récompense les immeubles répondant à des critères sociaux et environnementaux.

Le principe est simple : votre projet accumule des points en fonction de trois critères : l’efficacité énergétique, l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite et l’abordabilité des loyers. Plus vous accumulez de points, plus les avantages offerts par la SCHL sont exceptionnels. On parle de primes d’assurance réduites, mais surtout de périodes d’amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans et des ratios prêt-valeur pouvant atteindre 95% du coût du projet. C’est un levier financier inégalé sur le marché.

Dans un marché immobilier québécois dynamique, où l’on a enregistré près de 90 369 ventes résidentielles en 2024, se démarquer avec un projet solide est essentiel. Comme le souligne XpertSource, une plateforme de référence pour l’immobilier au Québec :

L’immobilier résidentiel, notamment les immeubles comportant plusieurs unités, est souvent considéré comme l’un des plus rentables au Québec, en raison de la forte demande locative. L’immobilier commercial peut offrir des rendements intéressants, mais il comporte aussi plus de risques et exige habituellement un investissement initial plus élevé.

– XpertSource, 7 façons d’investir en immobilier au Québec

Pour un investisseur, cela signifie qu’en planifiant des rénovations écoénergétiques ou en adaptant un logement pour l’accessibilité, vous n’améliorez pas seulement la qualité de votre immeuble et son attractivité pour les locataires. Vous vous qualifiez pour des conditions de financement qui peuvent radicalement améliorer votre flux de trésorerie et votre retour sur investissement. C’est une stratégie gagnant-gagnant qui aligne rentabilité financière et impact positif.

Comment calculer votre “équité disponible” réelle après la pénalité hypothécaire et les frais de vente ?

C’est le moment de vérité. Avant de rêver au chalet, il faut faire les calculs. L’erreur la plus commune est de regarder la valeur de sa maison, de soustraire le solde de l’hypothèque et de considérer ce chiffre comme de l’argent disponible. La réalité est plus complexe. Votre “équité disponible” nette est ce qui reste après avoir payé tous les frais liés à l’extraction de cette équité, et ils peuvent être substantiels.

Le coût le plus important et le plus souvent sous-estimé est la pénalité pour remboursement anticipé. Si vous n’êtes pas à la fin de votre terme hypothécaire, la banque vous chargera une pénalité pour le briser. Pour un prêt à taux fixe, cette pénalité correspond généralement au montant le plus élevé entre trois mois d’intérêt ou le “différentiel de taux d’intérêt” (DTI). Le DTI peut représenter des milliers, voire des dizaines de milliers de dollars. Il est absolument impératif de demander à votre prêteur le montant exact de cette pénalité avant toute chose.

Ensuite, il y a les frais de transaction : les honoraires du notaire, les frais d’évaluation de la propriété et les frais d’enregistrement au Registre foncier. Ces coûts s’additionnent rapidement et viennent gruger votre équité brute. Pour y voir clair, voici un exemple de calcul détaillé pour une maison évaluée à 500 000$.

Ce calcul simple vous montre que l’équité sur papier n’est pas l’argent dans vos poches. Seul un calcul précis de l’équité nette vous permettra de savoir si votre projet de chalet locatif est réalisable et quelle est votre véritable mise de fonds. Cette rigueur est la signature d’un investisseur qui réussit.

L’orchestration de ces stratégies est la clé pour transformer votre patrimoine existant en un moteur de croissance. En comprenant les outils, en anticipant les risques et en calculant avec précision, vous vous donnez les moyens de réaliser vos ambitions immobilières. Pour mettre en pratique ces conseils, l’étape suivante consiste à obtenir une analyse personnalisée de votre situation par un courtier hypothécaire qui saura bâtir un plan de match sur mesure pour votre projet.